管道堵塞污水外溢致财产受损，物业是否担责？

鲁法案例【2023】277

卫生间下水管道堵塞

污水外溢致业主家中家具衣物泡损

业主将物业公司告上法庭要求赔偿损失

业主的请求能否得到支持

请看下面的案例吧

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基本案情

韩某购买了某小区楼房一套并与该小区的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业公司要对楼房的上下水管道、落水管、水箱等公共设备设施进行日常检查、维修、养护、服务，若不遵守，自愿承担法律责任。2022年1月30日晚，韩某回家发现其房屋卫生间下水管道堵塞，污水外溢，物业公司于当晚派人疏通后，污水排出。但次日早，该卫生间下水管道又发生堵塞，物业公司维修人员在地下室弯管处发现有卫生纸等异物。外溢污水将韩某家中部分装修及家具衣物等浸泡，经评估损失为51038元。

法院审理

郯城法院经审理认为，案涉排污管道系公共管道，除特殊情况外，管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前，会发生下水不畅等异常现象，此时如果及时发现并处理，一般不会造成严重损失。由于排污管道均铺设在业主家中，一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢，除该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。韩某作为业主，对自己的房产负有审慎的管理、维护义务；对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。事发当日污水溢出，至韩某当晚回家后才发现，韩某对于损失的扩大存在一定的过错。物业公司作为服务企业，负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在接到韩某通知后虽采取措施疏通了管道，但第二天又发生管道堵塞返水事件，物业公司采取的维护措施并非切实有效，存有过错。结合本案实际情况，酌情认定双方的过错责任比例按3：7为宜，遂判决该物业集团赔偿韩某经济损失35726.60元。

法官说法

物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人，理应对公共设施负有维护义务。对于位于业主家室内的穿墙立管等排水管道，因该类设施上下贯通不具有构造上的独立性，且系业主共同使用也不具有利用上的独立性，若堵塞则影响整个单元的排水，故应属于共用设施。对于公共下水管道堵塞造成损失的责任承担，应当根据物业公司与业主之间各自义务及过错和原因力大小来确定。物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点，应在提示警醒、巡查整改等预防工作方面加强防范，最大限度避免或减少类似情况的发生。

法条链接

《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

来源：山东高法