承租人擅自转租，出租人能否要求租期未届满的次承租人腾房？

鲁法案例【2024】081

案情简介

李某在某小区沿街有商铺一处，2011年5月1日，李某与黄某签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给黄某使用，租期五年，租赁费每年50000元，每年的4月1日支付，并约定未经李某同意，黄某不得将房屋转租他人，如有违约，李某有权提前终止租赁。

黄某将房屋租来后进行了装饰装修，开始经营饭店。租赁期满后，李某和黄某协商，由黄某继续使用该房屋，租赁费涨到每年55000元，双方未再签订书面合同。2022年4月1日，黄某支付了2022年度的租赁费55000元（截止至2023年4月30日）。

2022年10月1日，因疫情原因导致饭店亏损，黄某将房屋转租给了武某，租赁费每年80000元，租赁期限自2022年10月1日至2023年9月30日，武某向黄某一次性支付了租赁费80000元。

2023年4月1日，李某去查看房屋时，发现房屋竟被转租，遂于2023年4月11日，以“黄某私自转租，且租赁期限即将届满”为由，向黄某邮寄了《解约通知书》，但黄某置之不理。李某上门张贴腾房通知，被武某当场撕下。无奈，2023年5月22日，李某将黄某和武某诉至法院，请求解除与黄某的房屋租赁合同，并要求武某腾退房屋并支付逾期腾房的房屋占用费10000元。对此，黄某承认转租属实，但武某辩称，其已经支付了一年的租赁费，租期未到，让其腾房没理由。

法院审理

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，李某和黄某于2011年签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，黄某不得将房屋转租他人。虽然租赁期满后，双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”即本案中原告李某与被告黄某之间系不定期租赁，黄某应当继续遵守原租赁合同中关于“未经李某同意，黄某不得将房屋转租”的约定，因黄某未经李某同意将房屋转租给武某，故李某可以要求解除合同。

另外，《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，原告李某与被告黄某之间的租赁合同转为不定期租赁，李某于2023年4月11日向黄某邮寄《解约通知书》，属在合理期限之前通知黄某，因黄某的租赁费支付至2023年4月30日，法院最终判决李某与黄某之间的租赁合同于2023年5月1日解除。

合同解除后，黄某应当将房屋返还给李某，武某的转租期限超出了黄某的剩余租赁期限，对于李某没有法律约束力，武某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，武某作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。

关于李某要求武某支付逾期腾房的房屋占用费10000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁合同解除后，武某拒不搬出，侵害了李某的合法权益，武某应当支付房屋占用费，因李某未举证证明其主张的租赁费标准，最终法院判决武某自2023年5月1日起至实际给付之日止按照55000元/年的标准向李某支付房屋占用费。

对于武某已支付的租赁费及造成的损失，因租赁合同解除，并不影响转租合同的效力，法院告知武某可向黄某另行主张权利。

法官说法

房屋租赁市场活跃度高、流动性强，转租情况屡见不鲜。转租涉及出租人、承租人、次承租人多个法律主体，有的甚至多层转租，存在诸多法律风险。只要一方出现违约情形，则会引发多方权利义务关系的变动。

转租合同租期未届满，出租人发现房屋被转租，要求次承租人腾退房屋，在转租案件中非常常见，也引发了一系列的纠纷。按照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”如果承租人，也就是我们通常所说的二房东，未经出租人同意，将房屋转租给次承租人，出租人发现后是可以解除与二房东之间的租赁合同，并要求次承租人腾退房屋的。次承租人在租房后，往往投入大量的资金进行装修、经营，一旦被迫搬走，可能造成巨大的损失。

岁末年初正值房屋租赁合同解除和订立的高峰期。在此，法官提醒大家，在租房时一定要擦亮眼睛：

1.租房前一定要对房屋产权情况进行调查，审查出租人与不动产权属证书中载明的权利人是否一致，有无共有人。

2.委托或代理租赁的，有无房屋所有权人出具的书面授权委托书。

3.房屋系转租的，可以要求转租人提供与房屋所有权人之间的租赁合同，审查转租期限是否超过原租赁合同的剩余期限，是否约定不得转租，必要时可要求转租方出具房屋所有权人同意转租的证明。

4.租房时尽量从正规渠道租房，通过照片、视频等形式固定好租赁时房屋的状态，以免退租时发生纠纷。

5.签订书面合同，对于租赁期限、租金、双方的权利义务、违约责任等进行明确约定，以保护自身用房的稳定及安全。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条第一款  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。” 

第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零七条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十六条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百三十条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条第一款  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

来源：山东高法