对限制欠付物业费业主的共同管理权行为效力的评析

关于管理规约或者业主大会议事规则中因业主欠付物业费而被限制共同管理权的条款效力问题，笔者赞同该等条款对业主无拘束力的观点。主要理由有如下几点。

一｜共同管理权是法律赋予业主的权利，管理规约不能违反法律规定限制业主的权利

业主应享有参加业主大会会议行使表决权、业主委员会委员的选举权或被选举权、对物业服务进行监督等权利。管理规约限制业主的共同管理权应有法律依据。

《物业管理条例》第十七条第二款的规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。”即管理规约不得违反公序良俗和法律、法规的禁止性规定。管理规约可以对业主的生活方式、生活习惯进行约束，例如对违章搭建、拒付物业费等行为进行规范，有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等，但是法律并未规定业主大会可对业主的上述不当行为限制共同管理权。民法典第二百七十八条采取列举加兜底的方式明确业主共同决议的事项，其中没有限制和剥夺业主共同管理权的事项。限制共同管理权这样重大的决议也不应该属于应由业主决议的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，除非业主个人同意对自己的共同管理权进行限制，业主大会不能通过多数决的方式限制业主的共同管理权。

住房和城乡建设部2009年12月制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规定：“业主拒付物业费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”另外，部分地方物业管理条例中规定，对未按时支付物业费、专项维修资金等的业主，限制其业主委员会参选资格，对其参加业主大会、行使投票权等共同管理权进行限制。这些规定缺乏上位法依据，亦不能为管理规约或者业主议事规则提供充分的法律依据。

因此，即便业主拒付物业费，管理规约或者业主大会议事规则对业主行使共同管理权进行限制，亦因缺乏法律依据，对业主不具有拘束力。

二｜通过限制业主共同管理权促使业主支付物业费缺乏合理性、必要性

第一，混淆了物权关系和债权关系。支付物业费等行为与依法享有共同管理权分属不同的法律关系，欠付物业费是业主与物业服务公司之间的民事合同纠纷，业主支付物业费是因物业服务公司提供了物业服务。业主享有共同管理权，是因对建筑物专有部分享有所有权。只要具有业主身份，就应该享有共同管理权。因此，业主是否支付物业费与其能否享有共同管理权并非对等的权利义务关系。业主未支付物业费并不影响其行使共同管理权利。

虽然物业服务公司系受业主的委托对物业服务区域提供物业服务，业主按时支付物业费，以使物业服务企业有充足的资金提供服务，有利于维护物业管理区域良好的秩序，从这个角度说，业主支付物业费关系全体业主的共同利益。但维护业主共同利益，应协调好业主个体权利与团体共同利益之间的冲突，应坚持合法原则，并且采取对业主个体权利限制最小的方式。业主大会或者业主委员会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为可以请求行为人赔偿损失，且有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。业主逾期不支付物业费的，可以通过业主委员会督促其限期支付，或是物业服务企业可以向人民法院起诉。法律法规对于业主欠付物业费的行为明确规定了救济渠道，而通过限制业主共同管理权的方式惩戒未支付物业费的业主既没有法律上的正当性，也缺乏必要性和合理性。

此外，此种方式预设的前提是业主应该支付物业费，而无正当理由拒绝支付。实践中存在物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定的情形，业主可以通过行使共同管理权更换物业服务公司。限制业主的共同管理权将使业主无法表达终止物业服务合同的意愿，从而侵害业主的基本民事权利。

第二，使案件审理复杂化。业主共同管理权纠纷是业主自治过程中，业主与自治组织之间的纠纷，物业服务企业并非当事人，裁判者在处理业主自治纠纷中难以对业主未支付物业费是否正当进行判断。业主未支付物业费可能有正当理由，例如，因物业服务企业未全面履行物业服务义务，或者物业服务企业对业主的财产损害应承担赔偿责任，业主可以行使同时履行抗辩权或者抵销权。在业主和业主自治组织的纠纷中，物业服务公司并非当事人，对于业主可否行使同时履行抗辩权等合法权益的举证未必充分，导致裁判者难以作出准确的判断。对业主应否支付物业费进行审理也会使业主共同管理权纠纷趋于复杂，不利于纠纷快速解决。

第三，增加收取物业费的难度。物业服务包括很多方面，安保、绿化、生活秩序、垃圾清运等，业主对任何一项物业服务不满意均可能导致对支付物业费产生抵触心理，物业服务纠纷矛盾多发。通过限制业主行使共同管理权会加剧业主的对抗心理，不仅不能让业主主动支付物业费，也不利于督促物业服务企业提高服务质量，反而引发业主与业主自治组织的纠纷。

因此，支付物业费和业主享有共同管理权涉及不同的法律关系，将二者作为对等的权利义务关系，不仅缺乏法律依据，也缺乏合理性和必要性，会使纠纷解决复杂化，激化矛盾。

三｜限制业主的共同管理权会损害业主共同利益

限制业主的共同管理权不仅损害业主个体的合法权利，也会导致业主大会无法形成有效决议，从而损害业主的共同利益。共同管理权强调业主对于共同事务的参与和对共同财产的管理。根据民法典第二百七十八条第二款的规定，对于业主共同决定的事项设置了业主参会人数占比及专有部分建筑面积占比双“三分之二”的参与表决条件，限制欠付物业费业主的表决权，可能导致无法满足参与表决的业主数量条件。如果物业管理区域有超出三分之一以上的业主存在欠付物业费的情形，则意味着业主大会对于民法典第二百七十八条第一款规定的由业主共同决定的事项，无法形成有效的业主大会决定，从而损害全体业主的利益。例如，选聘和解聘物业企业应由业主共同决定，如果物业服务区域大部分业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，未支付物业费，其本有权通过行使共同管理权实现权利救济，选聘新的物业服务企业，但将支付物业费作为其行使表决权的前提，会限制其实现自我救济的途径，从而损害业主的共同利益。

本文节选自《限制业主共同管理权条款效力评析》

来源：山东高法