调控来临刚需买房心态秒变 梦想房价企稳

这个春天，关于买房是一个既热辣又略带忧伤的话题。当市场快速上升并到达某种沸点之际，买与不买，仿佛成为一种略带赌博性质的抉择：入场怕接盘，放弃怕错过。所以，无论身处何方，每一个人都有自己内心的挣扎、焦虑与纠结。

所幸的是，过去20天里，全国十几个城市紧锣密鼓地出台了新一轮针对房地产市场的调控政策，其目的之一就是要按住房价这头倔牛继续往前冲。这是自去年10月左右以来，又一轮限购、限贷风暴。其中，收紧房贷已成多地共识。

国家统计局18日最新发布的数据显示，与1月份相比，2月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有12个，上涨的城市有56个，持平的城市有两个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。

国务院副总理19日在北京出席中国发展高层论坛2017年年会时也再次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。

表面上看，限购限贷等强硬的行政手段提高的是购房门槛，但最终诉求是要给高烧的市场和参与者们紧绷的神经泼下一盆冷水，因为只有参与者的冷静，才能换来市场的理性。

故事一

北京“80后”换房：那些错过的机会

这个春天，玉渊潭公园的樱花开得特别早，3月中旬就已洋洋洒洒。但北京的人们似乎对此没那么关心，他们正忙于谈论房子，在包子铺、卤煮店、小面馆、国贸三期楼下的茶餐厅、咖啡馆，在地铁、出租车、顺风车、三蹦子，甚至摩拜单车上。

生于1985年的孟方(化名)也不例外。她仍然在为换房大计奔波。

“2015年450万，去年7月再去看670万，12月的时候800万，现在930万。”北方姑娘嘴快，说起望京那套三居，孟方一口气说出一大串数字，“为什么记得清楚?因为都是刻骨铭心的血泪啊”。

2015年怀孕起，孟方就开始着手换房，想将东北三环以里的60平方米“老破小”卖掉，换成市里的三居。看了一圈，太阳宫位置近但太贵，北五环房子新但远，南边相对便宜但空气不行。最终，她将目标圈定在了有地铁、有学区、有公园，且越来越多写字楼、高大上势头几欲比肩国贸的望京。但这一圈，让她跌进了“深坑”里。

望京处于东北四环外，近年来由于巨头公司聚集，房价不断抬升。去年12月份，孟方终于在一个房源紧俏的新小区中发现了一套110余平方米的三居室，尽管价格超过了800万，但她对中介说，就这套了，势必拿下。但中介一约再约，业主都没能露面。最终，对方以身在台湾为由，拒绝了签约。

孟方没有气馁。她很快意识到必须有舍才有得，于是在众多选项中，她勾选了地铁、地段、商业配套，舍去了学区这一选项。原因是不比名校云集的西城，朝阳区的学区房不过是“矮子里面的将军”，价格还高，多少有些鸡肋。

今年1月，又一个月的密集看房后，孟方选定望京附近的丽都。150余平方米，房龄10余年，总价950万元，额外还有60万税。不便宜，但好在小区、户型都满意。于是她和丈夫看完随即就决定签约，决意在春节前结束掉这场战斗。

“一切都很顺利，敲定了签约时间，人来了，坐在店里了，突然不卖了。”回想起当时的场景，孟方说得很平和。她说，十分蹊跷，业主起初很配合。双方在中介门店的洽谈室坐定，聊好价格，中介也打出了合同，正准备签，对方突然反悔。至于理由，只说了三个字：“舍不得。”

这让孟方心如死灰。她说：“当时心都碎了。”后来，她和中介猜测，因市场好，买方又出价利落，业主从而忽生惜售心理。

之后，她不再每周末看房子，天气好的时候就抱着女儿去公园晒太阳。只在偶尔路过奥林匹克森林公园附近的时候，感慨一下那些年错过的房子。那一年，奥森附近那个精装盘开盘，一期每平方米3万，二期每平方米3.8万。她2013年5月份去买三期的时候，涨到了每平方米4.6万。但因为户型的一点瑕疵，她和老公放弃了那套通过关系拿到的房源，为数不多的、180平方米的户型。

孟方说：“那会儿还嫩，有种没被市场教育过的狂妄。”而现在，这个精装楼盘因为物业好、能入北京某知名小学的朝阳分校，在网上的二手房报价逼近每平方米10万元。

3月17日下午，北京出台楼市调控政策，二套房认定开始“认房又认贷”，并将二套购买非普通住宅的首付比例提高至八成，较去年的“9·30”新政更为严厉。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，伴随购房需求的减少、交易量的回落，春节后有所抬头的房价也将再次企稳，前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先降价。

这对孟方来说似乎是个好消息。需求受限，业主难再“傲娇”，即便价格不跌，改善型买家也会多一些选择。

来自中介的统计称，目前北京二手房市场上，约七成购房者是需要卖一买一的换房族。链家研究院院长杨现领分析，17日新政后，首付门槛提高，很多买家会重新考虑购房计划，其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体，受冲击的交易量保守估计在1万单左右。

“百折不挠、向前看。”孟方这样说道。她庆幸自己的房子还在手里。倘若急于在买房前卖掉，一旦首付不够买不了新的房子，她就成了名下无房的北京人，一家三口就只能租房住了。

现在，孟方有时会随手拿起手机，在中介APP上查一下自己家的房子，看又被多少人收藏了。她这套60平方米小两居建于1993年，只比她小8岁，是婚房，她和老公第一次约会时的一张带花的餐巾纸还贴在墙上。窗明几净，但摆了宝宝床之后，显得非常局促。

这是一套让他们既爱又恨的房子。2010年买下它时才160万，单价不到3万。去年7月孟方把它挂在网上的时候报价5万，9月份参考同户型成交价报到7万。现在，这套房子报到8.5万，总价500万。在手机里查到这个报价的时候，她才猛然想起，原来，自己也是“业主”。

故事二

买与不买之间的徘徊

3月初的一个下午，天晴疏爽，深圳罗湖蔡屋围附近的二手楼盘雅馨居里，深圳市占率前四名的其中两家中介同时带客看房，在幽暗的楼道里狭路相逢。

近来市场不好，难得与同行相遇，中介这样告诉记者。“雅馨居是典型的小户型楼盘，独栋无社区，一层十六户，最大的户型不过55平方米左右的两房，最小的户型是28平方米的大单间。目前，两房报价约325万，大单间报价135万。”

深圳中原监测数据显示，在刚过去的2月，深圳新房均价为5.36万元，二手房均价为5.45万元，仍处于继续横盘状态。深圳2月的二手市场中，成交总价中位数为330万元，与雅馨居两房报价接近。

这次的意向购房者李女士是一名80后，在深圳一家地方国企上班，计划今年下半年结婚因此需要入手新房，总价预算是300万~350万之间。刚凑齐的100万首付，有30万来自男方家庭，有20万来自李女士父母，还有50万，是她与即将完婚的男友工作多年的积蓄。“我已经做好买房以后口袋空空的准备了，至少有一年不能计划旅游。”

在雅馨居之前，李女士表示已在福田、罗湖两区看过多个二手楼盘。

2016年“10·4新政”出台后，新房和二手房成交量下跌，至今房价仍处于高位盘整微量下跌的状态中。市场平静，历来被认为是刚需出手的好时机，可以慢慢挑选，且不怕业主反价。

李女士本打算继续观望，谨慎买房，但二手市场的回暖使人恐慌。“近日，身边多位朋友陆陆续续地出手，我觉得市场政策已经消化得差不多，所以决定尽快落定。”

与此同时，其他城市新一轮的限购接踵而至。3月17日，北京、广州两个一线城市同日发布新政，认房又认贷，且广州的购房社保年限三年变五年。第一财经不完全统计，今年截至3月20日，已有17个城市出台新调控措施，抑制投资投机需求。

密集的政策，让李女士观望的心态油然而生：尽管楼市之火已浇灭近半年，深圳依然笼罩在新一轮的不确定中，会跟随北京、广州加码调控措施吗?

于是，她跟带看的中介说，再等几天，先不要找业主谈价格。

这种观望心态，是眼下深圳购房者中的普遍心态：对行业走向和政策变动的不确定，成为购房者心中最大的疑虑。买与不买，一念之间或将决定家庭去留，以及未来数年甚至十数年内的财富积累。

尽管李女士猜对了，暂停出手，但她此刻又面临新的难题：深圳到底会不会出新政，如果出什么时候出?假如新政出台，深圳房价将无疑问地存在下跌空间。但假如新政不出台，深圳楼市回暖在即，她将需要付出更高的代价。

目前，整个深圳楼市仍处于多空博弈中，有投资客在市场上集中抛盘套现资金，但与此同时，仍有投资公司趁低吸纳。市场行情越来越难预测，房价结构性分化开始后，将经历较长时间的自我调整、强化的阶段。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者表示，“如果是刚需，只要手上资金足够，什么时候都可以买。”

但从最低成本、最高收益的角度出发，没有购房者不希望自己能踩准市场的最低点入手。李女士告诉记者，“我决定再等10天，如果3月过去，深圳依然没出台新政，就果断出手。”

经过2016年房价的破坏性增长后，购房者对预期的恐慌并不会因为新政的设置而打消。

记者问李女士，婚期会随着购房日期的押后而推迟吗?

“买房跟结婚倒是没有必然的关系，我可以租房结婚，但是既然现在能把这笔钱凑出来，那还是先把房子买了吧。如果可以，我还是会选择当一名房奴，不然下一次房价大涨说来就来那怎么办呢。”

故事三

等待中的焦灼

3月的南京春寒料峭，90后朱海(化名)和他的妻子吴冰(化名)已经在紧锣密鼓地开始自己的看房之旅。

时间是3月20日的中午，吴冰和朱海疲惫地站在南京的地铁1号线上，两个年轻人顾不上吃午饭，利用午休的时间去建邺区看了一个楼盘。看完返程的路上，地铁没有座位，吴冰疲惫地靠在朱海的肩膀上，焦虑地看着手表，担心下午上班会迟到。

过去的几个月，朱海跑遍了南京市区的各个楼盘，从玄武区到建邺区，一手房到二手房，购房成为他和他的家庭最重要的话题。“周围的人都在议论买房，感觉不买就错过了一个不错的时机。”

这两位90后夫妻从去年结婚后已经在南京玄武区有了一套50平方米的小房子，这个小家温馨浪漫，两个人也并未觉得压力。但是考虑到未来他们还需要小孩，换房就成为不得不考虑的一个问题。

从今年开始，朱海和吴冰就已经打算在建邺区的河西南板块买房，包括正荣、金地、五矿、招商等开发商的楼盘都被他们看了一遍。

“什么时候开盘?”这个问题朱海已经问了销售一遍又一遍，但是他还是没有得到明确答案。虽然上述楼盘都已经达到预售条件，预期售价在3.5万元/平方米左右，但是开发商却迟迟不开盘。

未知的焦虑让朱海迷茫，首付的问题同样让他心烦。

“预计首付175万，为了换房准备好首付，我把自己现在的房子以118万的价格快速出手，并卖掉了双方父母在老家的多余的两套房子，总算七拼八凑准备好了钱。”朱海告诉记者。

事实上，朱海为了买房已经“背水一战”，而如今楼盘却一直没有明确的开盘时间，甚至他都不能保证自己准备好了首付是否可以获得一个购房名额。焦虑困扰着朱海和吴冰，他们今年7月就要举办婚礼，是否可以顺利买到房子让这对夫妻莫名惶恐。

像这样的90后购房者一样心态的购房者还有很多，南京的新房交易同样表现不错。南京网上房地产数据显示，本周(3月13日~3月19日)南京新房认购1394套，成交956套，日均认购199套，日均成交136套。同比上周(1482套、成交1099套)认购下降5.9%，成交上涨了13.01%。

促使朱海下定决心换房还有一个原因，就是这个板块的土地拍卖已经非常火爆。

2016年5月，电建、金茂分别拿下河西南G12、G13两幅地块,地价分别为37027元/平方米和36890元/平方米，如果未来该地块项目入市，势必进一步拉高河西南板块的均价。此前，南京因为房价较高和土地拍卖价格较高被列入重点关注城市，调控政策不断出台。

而在他打算“背水一战”的时候，南京的调控政策进一步加码。

人民银行南京分行网站显示，南京市于3月15日印发《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》(宁政办发〔2017〕56号)，将南京市限购区域由主城区扩展至六合区、高淳区和溧水区。同时，对于实施“限购”措施的城市或区域，居民家庭首次购房和首套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%;二套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为40%。

“南京此次限购政策将进一步调控楼市温度，也会防范此类区域的炒房行为。”易居智库研究总监严跃进说。

广发证券分析师乐加栋认为，回顾过去几轮周期调控政策和房价走势的关系发现，在限购限贷政策升级后，全国的房价上涨趋势都将被有效遏制，预计这类政策将直接影响到楼市的量价表现。

“什么时候买房?能不能买到房?”

这些问题还在困扰着朱海，焦虑的等待背后，朱海已经从有房一族变成了无房一族。目前他已经打算先租一套房子过渡，他依旧在等待一张“房票”，对于这样的刚需90后，买房依旧是他生活中最重要的一件事。

“我想了想，如果实在不能在河西南买房，我也会买一套二手房备选，毕竟不能卖完房子不买入，住的地方都没有了。”朱海说。