二手房满两年的免征增值税 整体税负略有降低

　　各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。24日，财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　“这意味着，在过渡期，二手房交易的增值税，基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也延续。但由于营业税是按照含税销售额计税，增值税是按照不含税销售额计税，税负还略有降低。”财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星分析。

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额(不含税)，销售额＝含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(150÷1 . 05)×0 . 05＝7 . 14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0 . 05=7 . 5万。营改增降税7 . 5-7 . 14=0 . 36万。

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　　转让土地使用权税率为11%

　　据新华社北京3月24日专电财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。

　　两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

　　对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。