新闻中心

您的位置:首页 > 房产 > 正文

商品房、经适房、房改房三种房子二手房交易有何异同?

来源:搜房网 作者: 时间:2015-06-01 14:59

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分:

一、商品房

  

完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

二、经济适用房

国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。

根据《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,可以按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益,具体年限和比例由市、县人民政府确定。

根据郑州市的规定:购房人可以在缴纳土地收益(含土地出让金)等相关价款(以下简称差价款)后,取得完全产权;购买不满5年不得上市交易,购买满5年上市交易的,购房人应当缴纳差价款。而上市交易也要根据不同时期的政策规定,实施差别化的上市交易管理。2010年4月15日之后购买的经济适用房,按照原购房价格的30%缴纳差价款;2005年12月1日至2010年4月15日期间的经济适用房,按照原购房价格的20%缴纳差价款;2005年12月1日之前的经济适用房,按照原购房价格的10%缴纳差价款。而享受经济适用住房货币补贴后购买的普通商品住房,购买满5年的,上市交易时不再缴纳差价款。

同时规定,对经济适用住房的购房人,又购买其他住房的,必须办理经济适用住房退出手续,或者通过缴纳差价款取得完全产权。而已购经济适用住房上市交易后,原申请人不得再申请保障性住房。

三、房改房

房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定,成本价的产权人可选择两种收益方式:1.直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。

特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。

智慧济宁,约吗?
资讯、视频、政务、旅游、观影、违章、吐槽、天气、美图……
扫描二维码下载智慧济宁客户端

24小时排行